Lånelöfte: så mycket får du låna till bostad
Ett lånelöfte avgörs av tre prövningar samtidigt: bolånetaket, amorteringskravet och bankens kalkyl över vad du har kvar att leva på. Räknaren gör alla tre på en gång och ger ett belopp i kronor — plus svaret på den fråga som avgör vad du kan göra åt saken: är det taket eller din ekonomi som sätter gränsen?
Reglerna som räknarna bygger på kontrollerades senast .
Så mycket kan du låna
–
Kontantinsats
–
Vid kalkylränta
–
Vid din ränta
–
| Inkomst efter skatt | – |
|---|---|
| Avgift och drift | – |
| Ränta på bolånet | – |
| Amortering | – |
| Befintliga lån | – |
| Bil | – |
| Levnadskostnader | – |
| Kvar att leva på | – |
Taket på 90 procent av bostadens värde och amorteringskravet (2 procent över 70 procents belåningsgrad, 1 procent över 50) följer lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, i kraft 1 april 2026 — lagtexten. Levnadskostnaderna är Konsumentverkets beräknade hushållskostnader 2026 (underlaget) och täcker mat, kläder, hygien, fritid, hemutrustning, hushållsel, hemförsäkring och abonnemang — ungefär 40 procent av ett hushålls kostnader. Bil, resor, sjukvård, semester och sparande ingår inte, och boendet fyller du i separat. Ränteavdraget i rutan "vid din ränta" är 30 procent på underskott upp till 100 000 kr och 21 procent däröver, enligt Skatteverket. Din bank räknar med egna, ofta högre schabloner och kan landa lägre än den här kalkylen. Utfallet är en uppskattning, inte ett lånelöfte.
De tre gränserna, en i taget
Bankerna räknar inte fram ett lånelöfte ur en tumregel om fyra eller fem gånger årsinkomsten. De prövar tre saker, och den strängaste av dem vinner.
1. Bolånetaket: 90 procent av bostadens värde
Du får låna högst 90 procent av bostadens värde med bostaden som säkerhet. Resten — minst 10 procent — måste du ha på annat sätt. Taket följer av lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, i kraft sedan 1 april 2026.
Högsta bolån = bostadens pris × 90 ÷ 100 · Kontantinsats = bostadens pris − bolånet
På en bostad för 4 000 000 kr betyder det högst 3 600 000 kr i bolån och 400 000 kr kontant. Hur du får ihop den delen — och vad det kostar att låna den utan säkerhet — hör hemma på sidan om kontantinsats.
2. Amorteringskravet: 2, 1 eller 0 procent per år
Hur mycket du måste amortera beror på belåningsgraden — lånet delat med bostadens värde:
| Belåningsgrad | Amorteringskrav | Exempel: 3 600 000 kr i lån |
|---|---|---|
| Över 70 % | 2 % av lånet per år | 6 000 kr/mån |
| Över 50 % | 1 % av lånet per år | 3 000 kr/mån |
| 50 % eller lägre | Inget krav enligt lag | 0 kr/mån |
Amorteringen är ingen kostnad i egentlig mening — pengarna blir ditt eget kapital — men den ska betalas varje månad och räknas därför med i kalkylen. Räkna på din egen belåningsgrad i belåningsgradsräknaren.
Det skärpta amorteringskravet på en extra procentenhet för lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten togs bort när lagen trädde i kraft 1 april 2026. Skuldkvoten styr alltså inte längre amorteringen — men många banker har egna interna tak för hur många årsinkomster de lånar ut, så räknaren visar kvoten som upplysning.
3. Kvar att leva på: bankens egen kalkyl
Den tredje prövningen är den som oftast fäller ansökan. Banken tar din inkomst efter skatt, drar av boendekostnaden, räntan på en påhittat hög kalkylränta, amorteringen, dina befintliga lån och en schablon för levnadskostnader. Det som blir kvar är KALP.
KALP = inkomst efter skatt − drift − ränta vid kalkylränta − amortering − befintliga lån − levnadskostnader
Räknaren letar upp det största lån där KALP fortfarande är noll eller positivt, och stannar där. Kalkylräntan är förvald till 6,5 procent; bankerna ligger olika, ofta i spannet 6–8 procent, och det är den siffran som avgör mest av alla. Höj den ett steg och se hur mycket lånelöftet krymper — det är skillnaden mellan två banker.
Levnadskostnaderna är Konsumentverkets beräknade hushållskostnader 2026: 4 870 kr per vuxen och månad för mat och övriga individuella kostnader, plus 4 390 kr i gemensamma kostnader för ett tvåpersonershushåll, och ett belopp per barn efter ålder. Samma underlag används i vår KALP-kalkyl, där posterna står uppradade var för sig.
Varför beloppet kan skilja sig från bankens
- Kalkylräntan är olika. Den är inte reglerad. En bank som räknar med 8 procent ger ett märkbart lägre lånelöfte än en som räknar med 6.
- Schablonen täcker inte allt. Konsumentverkets referensvärden omfattar mat, kläder, hygien, fritid, hemutrustning, hushållsel, hemförsäkring och abonnemang — ungefär 40 procent av ett hushålls kostnader. Bil, resor, sjukvård, semester och sparande ingår inte, och därför finns egna fält för bilen och för en marginal.
- Banken har egna schabloner. De är ofta högre än Konsumentverkets, vilket gör att banken kan landa under den här kalkylen.
- Inkomsten måste vara varaktig. Provision, timlön, vikariat och nystartat företag räknas oftast ned eller inte alls.
Vad ränteavdraget gör med månadskostnaden
Kalkylen tar ingen hänsyn till ränteavdraget — banken vill se att du klarar betalningarna varje månad, medan skattereduktionen kommer först i deklarationen. Men för din egen budget är den verklig: 30 procent av räntan på lån med säkerhet i bostad, upp till 100 000 kr i underskott av kapital, och 21 procent därutöver (Skatteverket). Därför visar räknaren månadskostnaden både brutto och efter avdrag, vid den ränta du faktiskt räknar med att få.
Så höjer du lånelöftet
Vilket grepp som hjälper beror helt på vilken av de tre gränserna som slog i taket — och det är därför räknaren skriver ut svaret.
| Om gränsen är… | Detta hjälper | Detta hjälper inte |
|---|---|---|
| Bolånetaket | Mer kontantinsats. Din ekonomi bär redan ett större lån — det är säkerheten som saknas, och med mer kontant kan du köpa dyrare och därmed också låna mer. | Högre inkomst, eller att lösa småskulder. Kalkylen är inte det som stoppar dig på den här bostaden. |
| Kalkylen (KALP) | Lösa dyra smålån, sänka driftkostnaden, ta in en medlåntagare, eller söka hos en bank med lägre kalkylränta. | Att räkna på en dyrare bostad. Lånet är redan maxat av kalkylen, så varje krona mer i pris måste läggas kontant. |
Ett dyrt privatlån eller en utnyttjad kontokredit slår igenom hårdare än de flesta tror, eftersom hela månadsbetalningen dras av innan lånet räknas. Går de att samla eller lösa före ansökan blir lånelöftet större — räkna på det i samla lån.
Läs vidare
- Hur mycket kan du låna? — bakgrunden till kreditprövningen, utan räknare.
- Belåningsgrad och amorteringskrav — den andra gränsen, i detalj.
- Kvar att leva på (KALP) — kalkylen post för post.
- Kontantinsats — de 10 procent som inte får lånas med bostaden som säkerhet.
- Jämför långivare — när lånelöftet är klart och räntan ska förhandlas.
Ett lånelöfte är inte ett löfte om lån. Det gäller en begränsad tid, förutsätter att bostaden värderas som antaget och att din ekonomi ser likadan ut på tillträdesdagen. Utfallet här är en uppskattning byggd på lagens gränser och Konsumentverkets referensvärden — inte ett besked från en bank.